臺南市南區 房價行情
內政部實價登錄 · 共 14,373 筆 · 涵蓋 2018–2026 年 · 截至 2026 年第三季
一樓店面、騎樓行情通常較高（約高 6%），已單獨拉出，看「一般樓層中位」較貼近住家行情。
時空地圖 · 這個位置的今昔
拉時間軸，看此位置在日治、戰後到現在的地圖樣貌。古地圖由中央研究院人社中心地理資訊科學研究專題中心提供。（為估計位置，以路段中心顯示）
古地圖來源:中央研究院 臺灣百年歷史地圖(WMTS)。底圖 © OpenStreetMap。圖磚涵蓋依各年代測繪範圍而異，部分郊區當年可能無測繪。
實價雷達 housetw.com 載入周邊實價登錄…
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交易「特殊」＝親友/員工/共有人/解約等非一般市場交易，價格易失真，預設已排除。
分數越高代表賣方越有優勢（量增價漲、急售少）；越低代表買方好談。換手率＝近一年成交筆數÷總戶數，越高代表越好脫手。依實價登錄與戶籍資料自動計算，僅供參考。
以同門牌的預售與成屋實價登錄比對，已排除價差超過 45% 的異常樣本。價格變化同時受市場趨勢、樓層與屋況影響，不代表個別戶損益。
本區房市全貌
預售比成屋高 8%(預售 1,373 筆、租賃 3,458 筆)。買租比＝房價回本年數，越低租金投報越高。
本區單價中位 15.6 萬/坪，是 臺南市全市中位（16.9 萬/坪）的 0.92 倍。
南區的地段地號
南區的土地共分成 超過 24 個地段。 地段地號是土地的身分證號，辦過戶、設定抵押、申請謄本、查都市計畫分區都以它為準， 與門牌是兩套系統——同一個地號可能對應多個門牌，一棟大樓也可能坐落在數個地號上。
南區各里的房價差距
南區有 35 個里累積到足夠的成交量可以比較。最高的是大林里平均 22.9 萬/坪， 最低的是南華里 9.8 萬/坪，相差 2.3 倍。 行政區的均價會把這個差距平均掉，但一般人心裡的「那一帶」其實是里的尺度。
- 1 大林里 22.9萬/坪 209 筆
- 2 國宅里 22.1萬/坪 135 筆
- 3 竹溪里 21.6萬/坪 130 筆
- 4 大恩里 20.7萬/坪 268 筆
- 5 興農里 20.1萬/坪 1311 筆
- 6 建南里 19.9萬/坪 415 筆
- 7 廣州里 19.7萬/坪 102 筆
- 8 大成里 18.9萬/坪 1251 筆
- 9 府南里 18.8萬/坪 390 筆
- 10 明德里 18.6萬/坪 1047 筆
- 11 彰南里 18.3萬/坪 111 筆
- 12 大忠里 18.1萬/坪 435 筆
依實價登錄成交紀錄按門牌所屬里別統計，只列成交 30 筆以上的里。里內的產品類型（透天、電梯大樓、老公寓）組成不同也會造成差距，不能單看數字就認定居住品質高低。
南區的人口與房價
民國 108 年到 114 年，南區的人口從 124,696 人變成 119,121 人 （減少 4.5%）；同期間成交單價中位從 15.3 萬/坪 變成 23.1 萬/坪（上漲 51.2%）。
同期間的戶數從 46,767 戶變成 50,466 戶 （增加 7.9%），平均每戶人口從 2.67 人降到 2.36 人。
這一區的人口在減少，房價卻在上漲——關鍵在戶數：人變少但家庭在變小，需要的居住單元反而增加，這撐住了自住需求。除此之外，外來置產、都更改建與新建案也會拉高平均單價。真正要留意的是人口與戶數同時反轉的那一天，屆時需求端會少掉一根支柱。
人口為內政部戶政統計的行政區年底數，房價為同年度實價登錄成交的中位單價。兩者都是區域層級的概況，不代表個別社區。
本區成交分布
總價帶
坪數
屋齡
近年單價趨勢
南區時光機 · 歷年回放
以 南區各年成交單價計算（年均）。資料來源：內政部實價登錄／實價雷達 housetw.com
南區周邊環境
資料來源 OpenStreetMap，以該範圍中心周邊計算，鄉村覆蓋可能不全。
南區周邊地點房價
南區治安概況
民國 114 年～115 年近 4 季南區主要刑案發生件數（區級統計，未依人口標準化，僅供比較參考）。
| 案類 | 近 4 季件數 |
|---|---|
| 毒品 | 71 |
| 機車竊盜 | 13 |
| 住宅竊盜 | 7 |
| 汽車竊盜 | 1 |
資料來源：內政部警政署「犯罪資料」（每季統計，初步數字以警政署年度刑案統計為準）。原始資料：data.gov.tw 犯罪資料、警政署統計查詢網。
南區人口與戶數趨勢
民國 108～114 年。戶數持續成長代表住宅需求增加，是需求面領先指標。
資料來源：內政部戶政司「戶數、人口數按戶別及性別」（村里彙總至區）。原始資料：data.gov.tw。
南區商用不動產行情 · 店面／辦公室／廠辦
商用行情反映的是這一區的商業活力，對住宅買方也有意義：店面租金撐得住的地方，生活機能通常不會退。
| 類型 | 成交中位 | 租金中位 | 表面投報 | 樣本 |
|---|---|---|---|---|
| 店面 | 19.2 萬/坪 | 912 元/坪 | 5.70% | 售 206／租 210 |
| 辦公室 | 26.7 萬/坪 | 886 元/坪 | 3.98% | 售 29／租 21 |
| 廠辦 | 35.4 萬/坪 | 526 元/坪 | 1.78% | 售 17／租 31 |
買賣依實價登錄「主要用途」判定、租金依租賃實登「建物型態」判定，兩側基準不同，投報率是近似對照。 看完整的南區商用行情、路段排行與公司聚集 →
南區延伸查詢
南區社區
在 24 小時降雨 500mm 情境下，本區至少 451 個門牌位於淹水潛勢範圍（其中 304 個達 0.5 公尺以上）。為模擬結果且受座標精度影響可能低估，未列入不代表不會淹水，各門牌請查門牌頁。
依本區 5,368 個已定位門牌套疊經濟部地調所土壤液化潛勢圖與公告活動斷層估算。實際以各門牌頁查詢為準，潛勢非等於必災，僅供參考。
南區路段決策表
哪條路最貴、哪條漲最多。點路段看該路逐年走勢、沿路門牌與周邊成交。
| 路段 | 中位萬/坪 | 年變化 | 成交量佔比 |
|---|---|---|---|
| 永華路一段 | 35.8 | — | 13 · 0.1% |
| 新愛路 | 32.5 | — | 5 · 0% |
| 新樂路 | 31.2 | -21.5% | 19 · 0.1% |
| 新義南路 | 30.4 | — | 9 · 0.1% |
| 樹林街二段 | 29.5 | — | 14 · 0.1% |
| 省躬二街 | 28.6 | — | 15 · 0.1% |
| 萬年六街 | 28.5 | — | 3 · 0% |
| 新忠路 | 27.8 | — | 5 · 0% |
| 永南街 | 27.7 | — | 3 · 0% |
| 萬皇路 | 27.5 | — | 3 · 0% |
| 体育路 | 27 | — | 7 · 0% |
| 萬年一街 | 26.4 | +2.6% | 146 · 1% |
| 長南街 | 25.7 | — | 7 · 0% |
| 埕路 | 25.1 | +6.3% | 37 · 0.3% |
| 永南一街 | 24.3 | — | 9 · 0.1% |
| 興隆路 | 24 | -0.2% | 122 · 0.9% |
| 永成路二段 | 23 | +27.7% | 97 · 0.7% |
| 新和橫路 | 22.2 | — | 4 · 0% |
| 福吉二街 | 22.1 | — | 9 · 0.1% |
| 竹溪街 | 22.1 | — | 11 · 0.1% |
| 同興路 | 21.9 | +9.6% | 21 · 0.1% |
| 萬年路 | 20.7 | +19% | 85 · 0.6% |
| 德南街 | 20.4 | +171.4% | 30 · 0.2% |
| 永成路三段 | 20.3 | -18.2% | 300 · 2.1% |
| 永興三街 | 20.3 | +17.9% | 26 · 0.2% |
| 濱南路 | 20.3 | — | 8 · 0.1% |
| 福吉一街 | 19.8 | +1.2% | 18 · 0.1% |
| 福吉三街 | 19.7 | — | 9 · 0.1% |
| 大成路一段 | 19.4 | +3.6% | 274 · 1.9% |
| 三和街 | 19.3 | — | 6 · 0% |
南區預售建案排行
依實價登錄「建案名稱」歸戶，需 3 筆以上成交。點進看該建案逐年單價、成交清單與交屋後成屋行情。
| 建案 | 平均萬/坪 | 成交 | 最近 |
|---|---|---|---|
| 世界好美麗 | 15.2 | 222 筆 | 2019-12-18 |
| 城意 | 18.4 | 172 筆 | 2020-08-08 |
| 城心 | 16.1 | 159 筆 | 2019-10-08 |
| 南灣之星 | 23.9 | 106 筆 | 2023-04-08 |
| CASA | 21.1 | 102 筆 | 2022-03-09 |
| 大同尚院 | 35.5 | 26 筆 | 2023-04-26 |
| 品泓。和砌二期 | 33.6 | 17 筆 | 2021-12-25 |
| 敦煌．時坴 | 32.4 | 16 筆 | 2022-08-27 |
| 森安邦 | 27.3 | 12 筆 | 2023-03-15 |
| 福灣寬庭8 | 32.5 | 6 筆 | 2021-10-18 |
| 邰欣地堡86期 | 29 | 5 筆 | 2022-02-28 |
| 聯慧晶鑽 | 28.4 | 5 筆 | 2022-04-29 |
| 福灣寬庭7 | 16.2 | 5 筆 | 2021-12-22 |
| 森自然 | 18.3 | 4 筆 | 2021-10-25 |
| 品泓。和砌 | 33.6 | 3 筆 | 2021-10-23 |
南區社區／大樓排行
以門牌歸戶（同門牌視為同社區／大樓），需 5 筆以上成交。點進看該棟逐層價格與成交史。
| 社區／大樓（門牌） | 中位萬/坪 | 成交 | 最近 |
|---|---|---|---|
| 大同路二段482巷80號 | 37.73 | 55 筆 | 2025-10-07 |
| 埕路291巷41弄59號 | 33.6 | 6 筆 | 2026-04-17 |
| 萬年一街286巷6號 | 31.85 | 11 筆 | 2026-06-05 |
| 金華路一段336巷111號 | 31.8 | 8 筆 | 2026-02-07 |
| 金華路一段352巷141弄41號 | 31.72 | 18 筆 | 2024-06-25 |
| 萬年一街286巷12號 | 31.04 | 51 筆 | 2026-05-18 |
| 萬年七街157號 | 30.69 | 41 筆 | 2025-10-17 |
| 萬年七街151號 | 30.48 | 38 筆 | 2026-05-27 |
| 萬年七街161號 | 30.27 | 17 筆 | 2025-04-12 |
| 體育路15號 | 28.3 | 18 筆 | 2020-02-20 |
| 樹林街二段428號 | 28.05 | 13 筆 | 2018-12-20 |
| 中華西路一段48號 | 25.3 | 58 筆 | 2026-01-01 |
| 健康路一段175巷5號 | 24.4 | 6 筆 | 2025-07-15 |
| 興昌路10號 | 23.6 | 8 筆 | 2024-12-20 |
| 興昌路2號 | 23.3 | 9 筆 | 2025-09-16 |
| 水交社路9號 | 23.24 | 13 筆 | 2023-03-18 |
| 水交社路7號 | 23.22 | 11 筆 | 2020-02-11 |
| 水交社路11號 | 23 | 13 筆 | 2023-06-14 |
| 水交社路13號 | 22.9 | 14 筆 | 2023-06-14 |
| 興昌路8號 | 22.6 | 8 筆 | 2022-09-26 |
依型態 / 房數細看
南區 vs 臺南市其他區
兩區並排比中位、屋齡、成交量、年漲跌與租金投報，幫你快速取捨。
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成交紀錄（近 3 年）
共 1,919 筆（近 3 年；要看更早可把時間改「全部時間」），依時間新→舊。第 1,851–1,900 筆（第 38／39 頁）。
看完臺南市南區的房價，想知道這一區租金多少、投報率如何？到租屋雷達看南區租金行情（租賃實價登錄，含房型分布與逐筆成交）。
臺南市南區 房價常見問題
南區房價現在多少？
臺南市南區成屋實價登錄單價中位 15.6 萬/坪、平均 16.8 萬/坪，多數成交落在 7–32 萬/坪，共 14,373 筆，資料截至 2026 年第三季。
南區租金行情 · 租賃實價登錄
各型態租金中位
最近租賃成交
南區法拍屋 · 司法院法拍開放資料（不在實價登錄）
南區法拍中位單價 13.94 萬/坪（7 件拍定），較同範圍市價中位（15.6 萬/坪）低約 10.6%。法拍價含房地、僅計全部產權案；法拍物件屋況與點交狀況與市場成屋不同，折價不等同於划算，僅供參考。
法拍成交（拍定）
待拍（即將拍賣）
南區過戶受理地政事務所:臺南市東南地政事務所(電話 (06)268-0595)