高雄市鳥松區商用不動產行情
依實價登錄 75 筆商用買賣、36 筆商用租賃。 （資料截至 2026-07-22）
店面
49 筆買賣・29 筆租賃中間五成落在 13.8–20.9 萬/坪 ，租金 602–979 元/坪。
廠辦
18 筆買賣・7 筆租賃中間五成落在 31.7–41.5 萬/坪 ，租金 288–1,924 元/坪。
辦公室
8 筆買賣・0 筆租賃中間五成落在 18.3–22.4 萬/坪 。
表面投報 5.53%，實拿大概剩多少
以鳥松區店面中位數估一間 30 坪：售價約 495 萬、月租約 22,800 元、 年租金 273,600 元。業務報的是第一行，下面三層是它沒說的。
| 以 30 坪估的售價 | 495 萬 |
| 估計月租 | 22,800 元 |
| 估計年租金 | 273,600 元 |
| 表面投報率（年租 ÷ 售價） | 5.53% |
| 扣空置與招租空檔 商用換租戶的空檔普遍比住宅長，招租期以季計算不稀奇 | −8% |
| 扣管理與修繕 商用裝修折舊快，租客退租後多半要復原 | −6% |
| 扣稅負 房屋稅與地價稅按非自用稅率課，租金收入還要併入所得 | −12% |
| 估計淨報酬率 | 4.21% |
| 以淨報酬回本年數 | 24 年 |
三層扣項用市場常見水準的中間值，不是這一區的實測值——沒有公開資料能算出逐區空置率。 評估特定物件請以它自己的租約、管理費與稅單為準。
店面逐年中位單價
只列樣本 5 筆以上的年度。商用單一年度的樣本本來就少，單年跳動不代表趨勢。
要找辦公室、廠辦，或想買賣出租？
不論是高雄市鳥松區的辦公室、店面、廠辦，或是想買、想賣、想出租，都可以直接跟我們說。我們會先用實價登錄與租金行情幫你抓出合理價，再媒合在地專業，免費、不綁約。
資料僅供媒合聯繫用途，不對外公開。站上不提供投資建議。
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高雄市鳥松區商用不動產常見問題
高雄市鳥松區商用不動產一坪多少？
店面中位 16.5 萬/坪（49 筆，中間五成落在 13.8–20.9 萬）；廠辦中位 38 萬/坪（18 筆，中間五成落在 31.7–41.5 萬）；辦公室中位 19.5 萬/坪（8 筆，中間五成落在 18.3–22.4 萬）。商用單價的分散度比住宅大得多，建議再往路段層看。
高雄市鳥松區商用租金多少？
店面中位 760 元/坪/月（29 筆，區間 602–979 元）；廠辦中位 516 元/坪/月（7 筆，區間 288–1,924 元）。這是租賃實價登錄的實際成交租金，不是房東開價。
在鳥松區買店面，投報率實拿多少？
以 30 坪估：售價約 495 萬、月租約 22,800 元，表面投報 5.53%。扣空置與招租空檔約 8%、管理修繕約 6%、稅負約 12%（非自用房屋稅與地價稅、租金併入所得），估計淨報酬 4.21%、回本約 24 年。
鳥松區的商用行情為什麼要看路段？
商用不像住宅，價格幾乎完全由人流與位置決定。鳥松區目前有 6 條路段有足量商用資料，同一個行政區裡不同路段的單價可以差兩到三倍——轉角與中段、向陽面與背面都會反映在成交價上。行政區的中位數只能當量級參考。
這裡的成交筆數怎麼判定是商用？
用實價登錄的「主要用途」欄位（商業用、辦公用、工業用、商辦用等），不是「建物型態」。實價登錄 2.0 之後建物型態幾乎不再標店面與辦公商業大樓，用它會得到一條 2022 年就斷掉的假趨勢。租金那一側相反，租賃實登的建物型態仍然正常，所以租金用型態判定。兩側基準不同，投報率是同區同線的近似對照。
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