買房送子女最省稅:贈與、買賣、繼承怎麼選
想把房子留給子女，用贈與、用買賣、還是留到繼承，三種方式稅負天差地遠，選錯一步可能多繳好幾百萬。本文比較贈與稅、二親等買賣以贈與論、遺產稅三條路的稅負與陷阱，特別點出最容易被忽略、卻最傷的房地合一稅取得成本墊高問題，並教你先用實價雷達看清房子現值再規劃。
三條路先講清楚:贈與、買賣、繼承
把房子傳給子女，法律上主要有三條路。第一是生前贈與，父母在世時直接把房子過戶登記給子女，這會課贈與稅。第二是買賣，父母把房子賣給子女、或子女出資向父母買，形式上是交易，但因為是二親等間的移轉，稅法上有特別的防杜規定。第三是繼承，父母過世後由子女依法繼承取得，這會課遺產稅。
這三條路課的稅種、稅率、免稅額、以及計算房地價值的方式都不同，稅負可能差非常多。更關鍵的是，它們還會連動到子女未來把房子賣掉時要繳的房地合一稅——因為子女的取得成本與持有期間，會依當初是用哪一條路取得而有天壤之別。所以規劃傳承不能只看眼前這一關的稅，要把子女未來出售那一關也一起算進去。
要先強調：以下是一般性的稅務比較，實際怎麼選，會因為房子的價值、家庭成員、資金狀況、傳承時機而有完全不同的最佳解，沒有一體適用的標準答案。而且相關免稅額、稅率級距每年可能隨物價指數調整、法令也會修訂，任何數字都要以現行稅法與財政部公告為準，重大財產傳承前務必先諮詢地政士、會計師或稅務專業人士。
贈與:免稅額與評定現值的省稅與陷阱
生前贈與課的是贈與稅，計算基礎有兩個對省稅有利的地方。一是每年有贈與稅免稅額（近年為每人每年二百四十四萬元左右，逐年隨物價可能調整），一年內贈與在免稅額內免稅，超過部分才依累進稅率課稅；二是房地的贈與價值，是用房屋評定現值加公告土地現值計算，而不是市價，這個評定價值通常遠低於實際市價，所以贈與稅的稅基往往比想像中低很多。
很多人因此覺得贈與房子很省稅，甚至用逐年分批贈與、或父母各自贈與來壓低稅負。這在贈與稅這一關確實可能省不少，但這正是最大陷阱的起點：因為子女是用偏低的評定現值取得，等於帳面取得成本被壓得很低，將來子女要賣房時，房地合一稅的獲利＝賣價減取得成本，取得成本一低、帳面獲利就被放大，房地合一稅可能重到讓前面省的贈與稅完全不夠看。
此外，一般生前贈與給子女的房地，子女的持有期間多是從受贈日起算，不能併計父母原本的持有時間，若子女受贈後短期內就賣，很可能落在房地合一稅的最高稅率級距。所以贈與這條路，比較適合子女會長期自住、短期內不會賣的情況；若子女拿到後可能很快變現，贈與省的贈與稅，往往會在房地合一稅上加倍吐回去。
買賣:二親等以贈與論與金流證明
第二條路是父母把房子賣給子女。它最大的好處，是子女的取得成本可以是實際的買賣價金（通常接近市價、遠高於評定現值），將來子女再賣時，房地合一稅的帳面獲利就小很多、稅負較輕，剛好補上贈與那條路的最大罩門。但這條路有一個關鍵門檻要跨過。
稅法規定，二親等以內親屬間的財產買賣，原則上會被推定為贈與、以贈與論課贈與稅，除非你能提出子女確實有支付價款、而且這筆錢並非來自父母（例如不是父母先給子女錢、子女再拿來付）的具體證明。也就是說，想用買賣取代贈與，子女必須真的有獨立的資金、真的把錢付給父母，並留下完整的金流與付款憑證，才能被認定為真實買賣、而非借買賣之名行贈與之實。
同時要把買賣本身衍生的稅費算進去：買賣會有契稅、印花稅，土地部分可能有土地增值稅，父母若賣出有獲利也可能要繳房地合一稅。所以買賣這條路省的是子女未來的房地合一稅，代價是眼前多了一些交易稅費、以及必須備妥金流證明的麻煩。若子女確實有支付能力、房子未來又可能出售，這條路常是整體稅負較低的選擇，但金流證明務必扎實，否則被國稅局認定以贈與論，反而補稅又受罰。
繼承:遺產稅免稅額高、房地合一可併計
第三條路是留到父母過世後由子女繼承，課的是遺產稅。遺產稅對傳承房產相對有利的地方在於：免稅額較高（近年為一千三百多萬元，逐年可能隨物價調整），還有配偶、直系血親卑親屬、喪葬費等各項扣除額可以減除，且房地同樣以評定現值加公告土地現值計算，稅基偏低。對不少家庭來說，一間自住房產走繼承，遺產稅可能不高甚至在免稅範圍內。
繼承這條路在房地合一稅上也有優勢。子女繼承取得的房地，將來出售時，持有期間通常可以併計被繼承人（父母）原本的持有時間，容易適用較長持有、較低稅率的級距；相較於生前贈與不能併計、可能落到最高稅率，繼承在這點上明顯有利。所以就整體稅負而言，繼承往往是三條路裡相對輕的選擇。
繼承的代價是可控性與時機。它必須等到父母過世才發生，中間父母仍完全掌控房產，也可能因為家庭成員多、遺產分割產生繼承人之間的協調問題。而且遺產是就過世時全部財產合併計算，若家庭整體資產較高，房子併入遺產總額後，可能墊高整體遺產稅級距。所以繼承適合資產結構單純、傳承時機不急、希望父母保有掌控權的家庭，實際稅負仍要看整體遺產規模與扣除額。
最大陷阱:取得成本墊高的房地合一稅
貫穿這三條路、也最容易被忽略的關鍵，是子女未來出售時的房地合一稅取得成本。房地合一稅課的是獲利（賣價減取得成本），取得成本愈高、稅愈低。而贈與與繼承取得的房地，取得成本通常是以較低的評定現值（受贈或繼承時的房屋評定現值加公告土地現值）認列；買賣取得則是以實際買價認列，通常高很多。這一差別，往往比眼前的贈與稅、遺產稅差額還要巨大。
舉個概念性的例子：同一間房子，用低評定現值贈與給子女，眼前贈與稅可能很省；但等子女以接近市價賣出時，因為取得成本被壓在低評定現值，帳面獲利被放大到接近整個市價，房地合一稅可能一口氣吃掉一大塊。反之若當初是真實買賣、取得成本接近市價，賣出時帳面獲利小、房地合一稅就輕。省在前面、賠在後面，這是傳承規劃最常見的失算。
所以正確的思考順序，不是只問哪條路眼前的稅最少，而是問子女會不會賣、什麼時候賣。若子女會長期自住、幾乎不會賣，取得成本墊高的問題不會兌現，繼承或贈與的低稅基就是純賺；若子女未來很可能出售變現，就要把那一關的房地合一稅一起算進去，這時取得成本較高的買賣、或可併計持有期間的繼承，整體稅負常更划算。把兩關的稅一起算，才不會顧此失彼。
怎麼選?先用實價登錄看清房子現值
要在三條路之間做對選擇，第一步是先把這間房子的兩個數字搞清楚：一是市價（將來可能的賣價），二是評定現值（房屋評定現值加公告土地現值，也就是贈與、繼承的稅基）。市價可以用實價雷達的 房屋估價 房屋自動估價，再到社區、路段、行政區頁比對近期成交來抓；評定現值則可查稅單或向地政、稅捐機關確認。這兩個數字的落差，正是各條路稅負差異的根源。
有了市價與評定現值，就能大致判斷方向：如果市價遠高於評定現值、子女未來又可能出售，取得成本墊高的房地合一稅風險就大，這時真實買賣（取得成本高）或可併計持有期間的繼承，通常整體較省；如果子女確定長期自住、幾乎不會賣，那麼用低評定現值的贈與或繼承壓低眼前稅負，就相對單純有利。用 買房總成本 買房總成本試算，也能把買賣這條路衍生的契稅、代書等費用一併算清。
最後，強烈建議把試算結果拿去給專業人士確認再執行。財產傳承牽涉贈與稅、遺產稅、房地合一稅、土地增值稅與各項免稅額扣除額的交互作用，還會隨每年物價調整與法令修訂而變動，個案差異極大，不是套公式就能定案。先用實價雷達把房子的市價與現值看清楚、把方向抓對，再請地政士或會計師依你家的完整狀況精算，才能真正選到最省、又不會被追稅的那條路。
常見問題
把房子贈與給子女，贈與稅怎麼算?會很高嗎?
贈與稅有每年免稅額（近年約每人每年二百四十四萬元，逐年可能隨物價調整），超過才依累進稅率課；且房地是用房屋評定現值加公告土地現值計算，通常遠低於市價，稅基偏低，所以贈與稅這一關常沒想像中高。但要注意子女未來賣房時，取得成本被壓在低現值，房地合一稅可能很重。數字以現行稅法為準。
父母直接把房子賣給子女，可以嗎?
可以，但二親等間買賣原則上會被推定為贈與、以贈與論課稅，除非能證明子女確實支付價款、且資金並非來自父母。想用買賣取代贈與，子女必須有獨立資金、真的付款並留下完整金流憑證。買賣的好處是子女取得成本接近市價、未來房地合一稅較輕，代價是眼前的契稅、印花稅等費用與金流舉證。
贈與、買賣、繼承哪一種最省稅?
沒有絕對答案，關鍵在子女未來會不會賣。若子女長期自住、幾乎不賣，用低評定現值的贈與或繼承壓低眼前稅負較單純；若子女未來可能出售，取得成本墊高的房地合一稅風險大，這時取得成本接近市價的真實買賣、或可併計持有期間的繼承，整體常更省。要把眼前的贈與／遺產稅和未來的房地合一稅一起算。
為什麼說贈與房子可能反而多繳稅?
因為房地合一稅課的是獲利（賣價減取得成本）。贈與取得的房地，取得成本多以偏低的評定現值認列，等子女以接近市價賣出時，帳面獲利被放大到接近整個市價，房地合一稅可能一口氣吃掉一大塊，遠超過當初省下的贈與稅。加上一般贈與持有期間不能併計父母的持有時間，短期賣可能落最高稅率，形成省小賠大。
用工具實際查一下
資料來源：內政部實價登錄、司法院法拍屋查詢系統、財政部稅務法令、中央銀行與地政開放資料;由實價雷達編輯部整理。本文為一般性說明，稅費與法規以主管機關最新規定為準，個案請諮詢專業人士，非投資建議。
