買賣房屋要繳哪些稅費?買方賣方各付什麼一次看

買賣房屋的稅費全貌：先分清楚誰付

很多人以為買房就是準備頭期款加房貸，等到簽約前才發現過戶過程還有一連串稅費與規費要繳，金額加總往往是房價的好幾個百分點，沒事先估進預算就會卡關。買賣雙方的稅費責任在實務上有明確分工：買方主要負擔取得房屋的相關稅費（契稅、印花稅、登記規費、貸款設定規費、代書服務費），賣方則負擔出售獲利與土地相關的稅（土地增值稅、房地合一稅）以及仲介服務費。

這裡有個關鍵觀念：稅費是「跟著角色走」的，不是隨便喬。契稅本質是買方取得不動產所有權才要繳，所以由買方負擔；土地增值稅是針對土地漲價的部分課稅，由賣方就其持有期間的增值繳納。雙方在合約裡可以另外約定由誰代墊或分攤，但法律上的納稅義務人是固定的。把這張全貌圖記在腦中，再往下看每一筆怎麼算，預算才抓得準。想一次把買方端全部成本估出來，可以用本站的 買房總成本 買房總成本試算。

買方要繳什麼：契稅、印花稅、規費與代書費

買方端最大的一筆稅是契稅。契稅的算法是「房屋評定現值×6%」，注意基數是政府給的房屋評定現值，不是你買的成交價，通常評定現值會明顯低於市價，所以契稅金額沒有想像中嚇人。舉例：一間房屋評定現值為80萬元，契稅就是80萬×6%＝4萬8000元。評定現值可以在權狀或地價稅單上找到，也可向地方稅捐稽徵處查詢。

印花稅由買方就買賣契據貼用，稅率約為契約金額的0.1%。以上述評定現值為計算基礎時，印花稅大約是房屋現值與土地申報地價合計的0.1%，金額通常數千元。再來是登記規費，這是地政事務所辦理所有權移轉登記收取的費用，按申報地價與房屋現值的一定比例計收。

如果有貸款，還會多一筆抵押權設定規費，地政機關按設定金額的一定比例收取。最後是代書（地政士）服務費，這是付給專業人員代辦簽約、過戶、設定的酬勞，屬於市場行情而非法定費率。代書代辦的參考行情：買賣移轉登記約1.2萬至2.5萬元、抵押權設定約4000至6000元（政府規費另計）。實際金額會因案件複雜度、地區而有差異，想比較行情或找人代辦可看本站 找代書 找代書。以上稅率與規費比率以最新法令及各地稅捐處公告為準。

賣方要繳什麼：土地增值稅與仲介費

賣方端的兩大支出是土地增值稅與仲介服務費，另外2016年後取得的房地還要面對房地合一稅（下一段單獨說明）。土地增值稅是針對「土地」在持有期間的公告土地現值漲幅課稅，房屋本身不課土增稅。一般用稅率20%至40%的累進稅率，但若符合自用住宅用地條件，可適用優惠稅率10%，省下相當可觀的金額，一生有一次自用住宅優惠的機會（符合條件另有不限次數的規定）。

舉例：一塊土地賣方持有期間的土地漲價總數額為200萬元，若按一般稅率20%計算，土增稅為40萬元；若符合自用住宅優惠稅率10%，則只要20萬元，差距整整一倍。是否符合自用住宅優惠（如設籍、無出租營業、面積上限等）要逐案檢視，建議簽約前先向稅捐處確認。

仲介服務費是賣方另一筆主要支出。法律規定買賣雙方合計的仲介服務費上限為成交價的6%，市場慣例常見賣方付4%、買方付2%，但這是可議的，實際比例以委託契約約定為準。以總價1000萬元的房子為例，6%上限就是60萬元，這筆錢談判空間不小，簽委託前務必確認。土增稅率與優惠條件以最新法令及各地稅捐處為準。

房地合一稅怎麼算：賣方最容易低估的一筆

2016年1月1日之後取得的房地，出售時要課房地合一稅，這是賣方最容易低估、卻可能金額最大的一筆。它課的是「房地出售的獲利」（賣價減成本費用減土地漲價總數額後的餘額），稅率依持有期間長短採分級制，持有越短稅越重，目的是抑制短期炒作。

稅率分級為：持有2年以內45%、超過2年至5年35%、超過5年至10年20%、超過10年15%。舉例：某人持有一間房子3年後出售，計算後的課稅所得（獲利）為300萬元，落在2至5年的35%級距，房地合一稅就是300萬×35%＝105萬元，這筆稅遠比土增稅、契稅都來得大，短期換屋的人特別要當心。

好消息是自住有優惠：個人或配偶、未成年子女設有戶籍且持有並實際居住連續滿6年、出售前6年內無出租營業等條件下，可享自住房地400萬元免稅額，超過部分適用10%優惠稅率。同樣300萬元獲利若符合自住條件，因低於400萬免稅額，可能完全免稅。要快速估算自己的房地合一稅級距與稅額，可用本站 房地合一稅試算 房地合一稅試算。稅率與免稅額以最新法令為準。

實際試算範例：一間1200萬中古屋全攤開

把前面的稅費放進一個情境會更清楚。假設買一間總價1200萬元的中古公寓，房屋評定現值100萬元，有房貸960萬元（成數8成）。

買方端：契稅＝房屋評定現值100萬×6%＝6萬元；印花稅約為房屋現值與土地申報地價合計的0.1%，抓約2000至3000元；登記規費依申報地價與房屋現值比例計收，約數千元；貸款抵押權設定規費按設定金額（通常為貸款額1.2倍）比例計收；代書買賣移轉約1.2萬至2.5萬、抵押權設定約4000至6000元。買方光稅費與規費就要先準備約10萬元上下，這還沒算仲介費2%（24萬元）。

賣方端：假設此屋為賣方2016年後取得、持有4年，計算後課稅所得200萬元，房地合一稅＝200萬×35%＝70萬元（若符自住條件且符合免稅額則大幅降低）；土地增值稅依漲價總數額計算，假設一般稅率算出30萬元；仲介費4%即48萬元。賣方端合計可能逾140萬元。可以看出賣方端的稅費常被忽略卻金額龐大，這也是為什麼定價前一定要先把房地合一稅算進去。想抓買方總成本可搭配 買房總成本、抓成交行情可用 房屋估價 估價。以上金額僅為示範，實際以各地稅捐處核定為準。

常見誤區：別在這幾個地方算錯

第一個誤區是「契稅按成交價算」。契稅是按房屋評定現值×6%，不是成交價，兩者差距很大，按成交價估會高估很多。第二個誤區是「賣房只要扣仲介費就好」，忽略了房地合一稅，2016年後取得又短期出售的話，這筆稅可能吃掉大半獲利。

第三個誤區是「自用住宅優惠自動適用」。不論是土增稅10%優惠或房地合一自住400萬免稅額，都要符合設籍、居住、未出租營業等條件並主動申請，沒符合就用一般稅率。第四個誤區是把代書服務費和政府規費混為一談：代書費是付給人的服務酬勞（行情價），規費是付給政府的（法定比例），兩者分開算。

最後提醒，繼承取得的房地另有規定，繼承登記代書代辦參考約1.5萬至3.5萬元（政府規費另計），且房地合一稅的持有期間與成本認定會回溯被繼承人，計算較複雜，建議找專業代書協助。所有稅率、規費比率與優惠條件均以最新法令及各地稅捐稽徵處公告為準，本文僅供預算規劃參考。