驗屋檢查表
9 區共 54 項，逐項標「正常」或「缺失」， 最後把缺失直接產生成一張可以交給建商或賣方的單子。 預估 130 分鐘——趕在半小時內看完的，只能看到表面問題。
這是實務通則，不是法定驗收標準。建商或賣方的交屋標準以合約與規範為準。 有結構疑慮（明顯裂縫、傾斜、鋼筋外露）一定要請專業技師，不要自己判斷。
結構與牆面
0/6 · 約 15 分- 牆面裂縫必處理
沿牆走一圈看有沒有裂縫。45 度斜向裂縫、貫穿裂縫、寬度超過 0.3 公分要特別記下來。
- 壁癌與水痕必處理
摸起來潮、白色粉狀結晶、油漆起泡。特別看窗邊、外牆側、浴室背牆。
- 樑柱有無鋼筋外露必處理
鋼筋外露或鏽蝕是結構問題，要請技師，不要自己判斷。
- 牆面平整度
用手機開手電筒貼著牆面側照，凹凸會被拉出影子。也可以用長尺靠牆看縫隙。
- 地坪水平
把彈珠或水瓶放地上看會不會滾。明顯傾斜要記錄位置與方向。
- 牆面垂直
手機的水平儀貼牆量。偏差大的位置貼壁紙或做櫃體時會很明顯。
門窗
0/7 · 約 20 分- 每一扇門開關順暢
開到底、關到底，聽有沒有摩擦聲，門片會不會自己滑動（代表不垂直）。
- 門鎖與五金
每一把鎖都試。門把鬆動、鎖舌對不準鎖孔是最常見的缺失。
- 窗戶開關與定位
推拉窗要順、不能自己滑回來；開窗的角度限位器要有作用。
- 紗窗
有沒有破洞、能不能順利拆裝清洗。常被漏驗。
- 氣密與滲水必處理
用水管或水瓶沿窗框外緣澆水，看內側會不會滲。沒辦法澆水就看窗框矽利康有沒有斷續、龜裂。
- 玻璃刮傷與氣泡
站在側面逆光看。交屋後才發現幾乎無法主張。
- 門檻與收邊
浴室門檻的止水墩、地板交接處的收邊條。
給水與排水
0/7 · 約 20 分- 每個出水口都放水
水壓夠不夠、有沒有異音、熱水多久到。
- 排水速度必處理
每個排水口都放滿水再一次洩掉，看速度與有沒有回堵。只開小水看不出問題。
- 水表測漏必處理
把全屋水龍頭關掉，看水表還會不會轉。會轉就是有漏。
- 馬桶沖水與固定
沖兩次看回水位；用手推馬桶看會不會晃（沒固定好會漏）。
- 洗手台存水彎
看有沒有裝、有沒有臭味回流。新屋常見忘了裝。
- 地漏與濾網
有沒有臭味、濾網有沒有缺。
- 熱水器與瓦斯必處理
確認型式（強制排氣要有排氣管通室外）、安裝位置合不合規。
電力與弱電
0/6 · 約 15 分- 每一個插座都通電必處理
帶一個小夜燈或試電筆逐孔測。「看起來有裝」不等於有電，這是最常見的漏驗。
- 插座極性與接地
用驗電插座（幾百元）測，可以看出火線零線接反或沒接地。
- 開關與燈具對應
每個開關按一次，確認控制的是哪一盞、有沒有接反。
- 漏電斷路器測試必處理
按配電箱上的測試鈕，應該會跳。不會跳就是保護沒作用。
- 配電箱標示
每一個迴路要有標示。沒有標示日後維修等於盲修。
- 弱電點位
網路、電話、電視孔通不通，對講機能不能對外開門。
衛浴
0/6 · 約 15 分- 洩水坡度必處理
潑一盆水在地上看往哪流。積水不退代表坡度做反或不足，這是要打掉重做的等級。
- 乾溼分離拉門
滑軌順不順、下方擋水條有沒有貼合、玻璃有無爆邊。
- 排風或暖風機
開起來吸不吸得住衛生紙。排風要通到室外不是排到天花夾層。
- 磁磚空心
用硬幣或小槌逐片敲，空心聲代表沒貼實，日後會膨拱剝落。
- 矽利康
看有沒有斷續、發霉、溢出。這是最影響觀感也最容易要求重做的一項。
- 五金固定
毛巾架、置物架推一推，膨脹螺栓沒鎖好會整片掉。
廚房
0/5 · 約 10 分- 抽油煙機排風
開最強看吸力，並確認排到室外。
- 爐具點火
每一口都點，火色應該是藍色。黃火代表燃燒不完全。
- 櫥櫃門片與抽屜
對縫齊不齊、緩衝有沒有作用、抽屜滑軌順不順。
- 檯面接縫與水槽
接縫矽利康、水槽下方有沒有滲水痕。
- 廚房插座
高功率電器的插座位置與數量，以及有沒有專用迴路。
天花與地板
0/6 · 約 15 分- 天花裂縫與水痕必處理
特別看樓上是浴室或廚房的對應位置。
- 維修孔
有沒有留、位置拿不拿得到（吊隱冷氣、電熱水器一定要留）。
- 地磚空心必處理
逐片敲。空心率高要求重貼，交屋後才發現很難處理。
- 木地板起拱與異音
走過每一塊，聽有沒有空聲、踩起來會不會下陷。
- 踢腳板與收邊
有沒有翹起、縫隙大小是否一致。
- 門框與地板高低差
不同材質交接處的高低差與收邊條。
陽台與外牆
0/5 · 約 10 分- 陽台排水孔
倒水看流速，確認沒有被水泥或雜物塞住。
- 陽台洩水坡度
同樣潑水看方向，積水會滲到室內。
- 女兒牆與外牆裂縫
從陽台看得到的範圍。頂樓要特別看壓頂。
- 鐵件鏽蝕
鐵窗、欄杆、曬衣架的固定點。
- 冷氣排水與室外機位
冷凝水管有沒有做坡度、排到哪裡、室外機位通不通風。
文件與交接
0/6 · 約 10 分- 鑰匙數量與種類
大門、房門、信箱、公共門禁卡。數量要點清楚。
- 保固書與竣工圖必處理
設備保固卡、水電竣工配管圖。竣工圖決定日後鑽牆會不會鑽到管線。
- 設備說明書與型號
拍照留存，日後叫維修才報得出型號。
- 水電瓦斯表度數必處理
交屋當下拍照。這是分清楚誰付哪一段費用的唯一依據。
- 管委會與欠費
管理費繳到哪、有無代收代付、規約與住戶手冊。
- 公共設施點交
車位編號與尺寸、儲藏室、信箱位置。
缺失單
下面會隨著你標記自動更新。寫得越具體越有用—— 「主臥牆壁有裂縫」沒辦法複驗，「主臥北面牆離地 120 公分處斜向裂縫約 40 公分」才可以。
（還沒有標記任何缺失）
缺失單要寫哪六個欄位
| 欄位 | 為什麼 |
|---|---|
| 位置 | 寫到「哪一間、哪一面牆、離地幾公分」。「主臥牆壁有裂縫」沒有辦法複驗。 |
| 項目與現況 | 客觀描述,不要寫「很爛」。例如「矽利康斷續，長度約 30 公分」。 |
| 照片編號 | 每一項都拍照並編號,照片檔名與缺失單對應。 |
| 要求的改善方式 | 寫你要什麼結果（重打矽利康／重貼／更換五金），不是只寫「請處理」。 |
| 改善期限與複驗日 | 寫明幾日內改善、哪一天複驗。沒有期限的缺失單會拖到你放棄。 |
| 雙方簽名 | 一式兩份。這是日後主張的依據。 |
自己驗還是找驗屋公司
| 方式 | 費用 | 說明 |
|---|---|---|
| 自己驗 | 0–2,000 元（工具費） | 驗電插座、水平儀 App、手電筒、硬幣、小夜燈、水桶。花不到兩千元就能做完上面九成的項目，只是要花時間、也容易漏。 |
| 驗屋公司（一般住宅） | 8,000–20,000 元／案 | 常見以坪數計，約每坪 300–600 元，或整案報價。含儀器（水平儀、驗電、紅外線測距）與書面報告。 |
| 加做熱顯像或氣密檢測 | 3,000–10,000 元／項 | 熱顯像看牆內濕區與冷橋，氣密檢測看窗戶漏風。不是每一戶都需要，有滲水疑慮或高樓層強風面才值得。 |
| 複驗 | 0–6,000 元／次 | 多數公司含一次複驗。第二次以後另計，簽約前要問清楚。 |
市場常見區間，不是報價。簽約前要問清楚含不含複驗、含不含書面報告。
八個最常見的缺失
| 缺失 | 性質 |
|---|---|
| 門窗五金不順、鎖舌對不準 | 最常見 |
| 矽利康斷續、溢出、發霉 | 最常見 |
| 磁磚空心 | 常見且必須處理 |
| 牆面不平、批土痕 | 常見 |
| 排水慢或回堵 | 常見且必須處理 |
| 插座無電或極性接反 | 常見且必須處理 |
| 天花板裂縫或水痕 | 要追來源 |
| 玻璃刮傷 | 交屋後難主張 |
驗屋常見問題
驗屋要花多久？
逐項做完大約 130 分鐘，也就是兩個多小時。實務上建議分兩次：第一次帶工具全部走一遍，第二次針對缺失複驗。趕在半小時內看完的那種「驗屋」，只能看到明顯的表面問題。
一定要找驗屋公司嗎？
不一定。驗電插座、水平儀 App、手電筒、硬幣、小夜燈、水桶。花不到兩千元就能做完上面九成的項目，只是要花時間、也容易漏。找公司的價值在儀器（熱顯像、氣密）、經驗（知道哪裡最容易出問題）與書面報告（協商時的依據）。一般住宅約 8,000–20,000 元，或每坪 300–600 元。
哪幾項最不能漏？
標紅的 14 項：牆面裂縫、壁癌與水痕、樑柱有無鋼筋外露、氣密與滲水、排水速度、水表測漏、熱水器與瓦斯、每一個插座都通電、漏電斷路器測試、洩水坡度、天花裂縫與水痕、地磚空心、保固書與竣工圖、水電瓦斯表度數。標紅的項目是「發現了就一定要處理」的等級 —— 它們不是美觀問題，是會漏水、跳電、或涉及結構與安全。
最常見的缺失是什麼？
門窗五金不順、鎖舌對不準（最常見）、矽利康斷續、溢出、發霉（最常見）、磁磚空心（常見且必須處理）、牆面不平、批土痕（常見）、排水慢或回堵（常見且必須處理）、插座無電或極性接反（常見且必須處理）、天花板裂縫或水痕（要追來源）、玻璃刮傷（交屋後難主張）。門窗五金與矽利康幾乎每一戶都有，那是可以要求改到好的；磁磚空心、排水回堵、插座無電這幾項則是必須處理的等級。
缺失單要怎麼寫？
位置：寫到「哪一間、哪一面牆、離地幾公分」。「主臥牆壁有裂縫」沒有辦法複驗。 項目與現況：客觀描述,不要寫「很爛」。例如「矽利康斷續，長度約 30 公分」。 照片編號：每一項都拍照並編號,照片檔名與缺失單對應。 要求的改善方式：寫你要什麼結果（重打矽利康／重貼／更換五金），不是只寫「請處理」。 改善期限與複驗日：寫明幾日內改善、哪一天複驗。沒有期限的缺失單會拖到你放棄。 雙方簽名：一式兩份。這是日後主張的依據。
交屋後才發現問題怎麼辦？
看是哪一種。屬於保固範圍的（防水、水電、設備）可以要求依保固處理；屬於物之瑕疵擔保的要注意時效與舉證，而且會很吃力——這就是為什麼交屋前的檢查與照片這麼重要。玻璃刮傷這類交屋後幾乎無法主張。
這份清單是法定標準嗎？
不是。這是實務通則，建商或賣方的交屋標準以合約與規範為準。有結構疑慮（明顯裂縫、傾斜、鋼筋外露）一定要請專業技師，不要自己判斷。
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