查封、假扣押、預告登記：買到有限制登記的房子會怎樣

限制登記的共同點：在塗銷之前過不了戶

限制登記是把某種法律上的限制記在謄本上，讓所有查閱的人都看得到。常見的有查封、假扣押、假處分、預告登記四種。它們的共同效果是：在塗銷之前，這間房子無法辦理所有權移轉登記。

這代表就算你和賣方談好價格、簽了約、付了訂金，只要限制沒解除，地政事務所就是不會受理過戶。所以看謄本的順序應該是先看這一欄，確認能不能買，再回頭談值不值得買。

要強調的是，有限制登記不等於絕對不能碰。多數情況是可以處理的，重點在於弄清楚原因、確認塗銷的時程與條件，並把它寫成交易的前提。真正危險的是不知道它存在就先付了錢。

查封與假扣押：債權人已經動手了

查封代表債權人取得執行名義後聲請強制執行，法院已經對這間房子下手，接下來就是鑑價與拍賣。看到查封，這間房子實質上已經進入法拍程序，一般買賣幾乎不可能完成，除非債務先清償並撤回執行。

假扣押是保全程序，債權人在訴訟還沒確定前先聲請凍結財產，避免債務人脫產。它不代表債務已經確定，但同樣會卡住過戶。塗銷的方式是債務人提供反擔保金、或本案訴訟終結後撤銷。時程完全取決於訴訟進度，可能幾個月也可能好幾年。

假處分則多用於權利歸屬有爭議的情況，例如兩造在爭執誰才是所有權人。這一種最麻煩，因為爭的就是產權本身，在確定之前買方承受的風險最高。

想了解房子被拍賣之後的流程與拍次機制，可以參考 法拍屋專區 法拍屋專區，那裡有全台待拍、拍定與應買的案件與點交狀況。

預告登記：有人已經排在你前面

預告登記是為了保全將來的移轉請求權而做的登記。最常見於預售屋：買方付了款但房子還沒完工過戶，就先做預告登記，避免建商一屋二賣。另一種是債權人與債務人約定，債務人不得任意處分該不動產。

效果是這間房子的處分要經預告登記權利人同意，否則對他不生效力。所以看到預告登記，第一件事是查清楚權利人是誰、基於什麼原因。如果權利人就是你要買的對象或建商，問題不大；如果是不相干的第三人，就要非常小心。

塗銷需要預告登記權利人出具同意書。實務上這是可以談的，但主導權在對方手上，時程不由賣方控制。談交易時要把這一點考慮進去，不要用一般案件的交屋時程去約定違約金。

簽約前該做的三件事

第一，調最新的謄本。謄本反映的是調閱當下的狀態，抵押可以新增、查封可以隨時進來。簽約前、用印前、過戶前都應該各查一次，尤其是簽約到過戶之間隔了幾週的案件。實價雷達的 /tengben 謄本調閱可以隨時再調一次最新狀態。

第二，把塗銷寫成契約條件。契約應明訂：賣方須於某日前塗銷所有限制登記與抵押權，逾期買方得解約並請求返還已付價金與違約金。口頭承諾沒有意義，寫進契約才有拘束力。

第三，價金一律走履約保證。有限制登記的案件，買方最大的風險就是錢付了而過戶辦不成。履約保證專戶會在條件成就後才撥款，是這類交易最基本的自保。

牽涉限制登記的案子建議務必委任地政士辦理，他們熟悉塗銷流程與地政事務所的實務要求。可以在 找代書 找代書查詢各區地政士的執業資料。