法拍拍次與變價怎麼算
法拍的底價不是隨便降的，它有一套固定的程序。 看得懂拍次，你才知道現在這個底價是第幾次降價之後的結果、 下一次大約會降到哪裡、以及什麼時候該進場。
以下是強制執行法的程序架構與實務通則，不是法律意見。 每一件的拍賣公告都可能有個案條件（優先承買、不點交、限制登記、共有人）， 投標前一定要讀該案公告全文。公告與本頁不一致時，以公告為準。
填入你看到的第一拍底價，下面會用法定上限推估各拍次。
| 拍次 | 底價依據 | 減幅上限 | 推估底價 | 佔一拍 |
|---|---|---|---|---|
| 1. 第一次拍賣 | 鑑定價格 | 不減價 | 1,000 萬 | 100% |
| 2. 第二次拍賣 | 前次底價減價 | ≤ 20% | 800 萬 | 80% |
| 3. 第三次拍賣 | 前次底價再減價 | ≤ 20% | 640 萬 | 64% |
| 4. 特別變賣（應買公告） | 維持第三拍底價 | 不減價 | 640 萬 | 64% |
| 5. 再減價拍賣（俗稱第四拍／特拍） | 三拍底價再減價 | ≤ 20% | 512 萬 | 51% |
減價幅度「不得逾 20%」是法律上限。實際每一拍降多少要看法院公告,不要用固定 8 折去推算下一拍的底價 —— 站上的後續拍次推估也是這個道理,它是推估不是預告。
每一拍實際發生什麼
第一次拍賣
法院委託鑑價後定最低拍賣價額。實務上鑑價常低於市價,但不是一定。
要知道的第一拍就拍定的比例不高,因為底價相對高、且多數投標人在等減價。
第二次拍賣
無人應買時,由債權人聲請減價拍賣。依強制執行法,酌減的幅度不得逾百分之二十。
要知道的「不得逾 20%」是上限,不是一定減滿 20%。實際幅度看法院裁量與債權人聲請。
第三次拍賣
第二拍仍無人應買,再減價拍賣,同樣以不逾百分之二十為限。
要知道的走到三拍,底價相對一拍可能已降到六成多。這也是多數投標人真正進場的時點。
特別變賣（應買公告）
第三拍無人應買時,法院以第三拍的最低價額公告三個月,期間任何人都可以聲明應買。這一段是「先到先買」,不是競價 —— 誰先依底價聲明並繳足保證金,誰買到。
要知道的這就是站上「應買」那一類。它不是第四拍,而是三拍與四拍之間的階段。
再減價拍賣（俗稱第四拍／特拍）
三個月應買期滿仍無人應買,債權人可於法定期間內聲請「另行估價或減價拍賣」。聲請了就進入再減價拍賣;沒有聲請,視為撤回該不動產的執行。
要知道的所以「第四拍」不是自動發生的,要債權人主動聲請。這也是為什麼有些案子停在應買就消失了。
看實際的拍次與底價
本站的法拍屋專區有全量資料，每一件都標了拍次、底價、點交狀態， 並與實價登錄交叉比對周邊行情——這是判斷「這個底價到底便宜多少」唯一的辦法。
法拍拍次與變價怎麼算常見問題
法拍底價怎麼降？
第一拍是鑑定價格；第二、三拍各由債權人聲請減價，依強制執行法酌減不得逾 20%；三拍流標後進入三個月應買期並維持三拍底價；期滿債權人聲請才有再減價拍賣（俗稱第四拍）。以一拍 1000 萬為例：第一次拍賣 1000 萬、第二次拍賣 800 萬、第三次拍賣 640 萬、特別變賣（應買公告） 640 萬、再減價拍賣（俗稱第四拍／特拍） 512 萬。
每一拍一定減 20% 嗎？
減價幅度「不得逾 20%」是法律上限。實際每一拍降多少要看法院公告,不要用固定 8 折去推算下一拍的底價 —— 站上的後續拍次推估也是這個道理,它是推估不是預告。
「應買」是第四拍嗎？
不是。應買是第三拍流標後的三個月特別變賣期間，底價維持第三拍的價額，任何人可以依底價聲明承買，先到先買不競價。它在第三拍與第四拍之間。
為什麼多數人等到三拍才進場？
因為一拍底價相對高。走到三拍時底價相對一拍可能已降到六成多，但同時競爭也最激烈——所有在等的人都在這一拍出手。要在「價格」與「買到的機率」之間取捨。
可以用固定八折推算下一拍嗎？
不建議。「不得逾 20%」是上限不是固定值，實際幅度看法院裁量與債權人聲請。站上的後續拍次推估也是推估，不是預告，一切以法院公告為準。
哪裡看得到現在的拍次與底價？
本站的法拍屋專區有全量資料（待拍、應買、拍定），每一件都標了拍次與底價，並與實價登錄交叉比對周邊行情。