臺南市商用不動產行情
店面、辦公室、廠辦三條線的成交與租金。依實價登錄 5,232 筆商用買賣、 4,216 筆商用租賃，涵蓋 35 個行政區。 （資料截至 2026-09-16）
店面
2,919 筆買賣・3,575 筆租賃中間五成的成交落在 10.1–26.2 萬/坪 ，租金落在 579–1,359 元/坪。
近一年中位 22.4 萬/坪（99 筆）， 前一年 20 萬， 漲 12%。
辦公室
1,420 筆買賣・385 筆租賃中間五成的成交落在 11.8–20.6 萬/坪 ，租金落在 374–658 元/坪。
近一年中位 20.8 萬/坪（97 筆）， 前一年 20.4 萬， 漲 2%。
廠辦
893 筆買賣・256 筆租賃中間五成的成交落在 19.3–33.2 萬/坪 ，租金落在 403–912 元/坪。
近一年中位 32.1 萬/坪（60 筆）， 前一年 28.3 萬， 漲 13.4%。
表面投報 6.99%，實拿大概剩多少
以臺南市店面的中位數估一間 30 坪的物件：售價約 477 萬、月租約 27,780 元。 業務報的是第一行那個數字，下面三層是它沒說的。
| 以 30 坪估的售價 | 477 萬 |
| 估計月租 | 27,780 元 |
| 估計年租金 | 333,360 元 |
| 表面投報率（年租 ÷ 售價） | 6.99% |
| 扣空置與招租空檔 商用換租戶的空檔普遍比住宅長，招租期以季計算不稀奇 | −8% |
| 扣管理與修繕 商用裝修折舊快，租客退租後多半要復原 | −6% |
| 扣稅負 房屋稅與地價稅按非自用稅率課，租金收入還要併入所得 | −12% |
| 估計淨報酬率 | 5.32% |
| 以淨報酬回本年數 | 19 年 |
三層扣項用的是市場常見水準的中間值，不是這一區的實測值——沒有公開資料能算出逐區空置率。 真正要評估某一間物件，請以它自己的租約、管理費單據與稅單為準。
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臺南市各行政區商用行情
| 行政區 | 店面 售 萬/坪・租 元/坪 | 辦公室 售 萬/坪・租 元/坪 | 廠辦 售 萬/坪・租 元/坪 |
|---|---|---|---|
| 永康區 | 22.3 ／962 5.18% | 16.3 ／440 3.24% | 24 ／579 2.9% |
| 中西區 | 12.6 ／945 9% | 15.4 ／545 4.25% | 18.9 ／664 4.22% |
| 東區 | 14 ／942 8.07% | 20.3 ／463 2.74% | 41.1 ／1,349 3.94% |
| 仁德區 | 17.5 ／820 5.62% | 14.9 ／1,154 9.29% | 25.8 ／787 3.66% |
| 北區 | 12.9 ／932 8.67% | 23 ／453 2.36% | 21.5 ／764 4.26% |
| 安平區 | 14 ／1,045 8.96% | 15.1 ／446 3.54% | 27.6 ／1,706 7.42% |
| 南區 | 19.2 ／926 5.79% | 26.7 ／886 3.98% | 37.3 ／526 1.69% |
| 安南區 | 25.9 ／889 4.12% | 14.5 | 23.9 ／605 3.04% |
| 新市區 | 26.8 ／1,018 4.56% | 21.2 | 27.5 ／588 2.57% |
| 新營區 | 11.7 ／866 8.88% | 15.8 ／770 5.85% | 19.9 ／496 2.99% |
| 善化區 | 24.2 ／926 4.59% | 15.5 | 28.8 ／939 3.91% |
| 歸仁區 | 41.4 ／661 1.92% | 16.2 ／314 2.33% | 20.5 ／317 1.86% |
| 佳里區 | 10.8 ／638 7.09% | 8.9 | 15.8 ／251 1.91% |
| 新化區 | 19.1 ／1,091 6.85% | 7.5 | 39 ／856 2.63% |
| 麻豆區 | 32.5 ／628 2.32% | 15.5 | 27 ／661 2.94% |
| 鹽水區 | 14.5 ／621 5.14% | — | 18.1 ／595 3.94% |
| 學甲區 | 10.1 ／463 5.5% | 7.5 | 19 ／314 1.98% |
| 官田區 | — | 20.8 | 22.6 |
| 關廟區 | 13.4 ／714 6.39% | 9.1 | 11.9 |
| 安定區 | 15.1 ／1,002 7.96% | 15.9 ／466 3.52% | 26.6 ／2,889 13.03% |
| 白河區 | 10.2 ／727 8.55% | 14.4 | — |
| 柳營區 | 12.4 ／906 8.77% | 4.5 | 21.8 ／403 2.22% |
| 西港區 | 15.3 | 21.4 | 20.7 |
| 玉井區 | 11.7 ／532 5.46% | — | — |
| 山上區 | 35.8 | 17.8 | 12.6 ／327 3.11% |
| 七股區 | 6.6 | 2.4 | 20.7 |
| 六甲區 | 11.3 ／493 5.24% | 6 | — |
| 將軍區 | 12.2 ／179 1.76% | 7.9 | 15.2 |
| 東山區 | — | 18.9 | 18.4 |
| 北門區 | 33.5 | 5.8 | — |
| 南化區 | 28.4 | 8.9 | — |
| 後壁區 | — | 12.3 | — |
| 楠西區 | 9.5 | — | — |
| 下營區 | 4.9 | — | — |
| 左鎮區 | — | 8.5 | — |
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臺南市商用不動產常見問題
臺南市商用不動產一坪多少錢？
店面中位 15.9 萬/坪（2,919 筆成交，四分位區間 10.1–26.2 萬）；辦公室中位 15.9 萬/坪（1,420 筆成交，四分位區間 11.8–20.6 萬）；廠辦中位 25.8 萬/坪（893 筆成交，四分位區間 19.3–33.2 萬）。商用的單價分散度比住宅大得多，同一區的四分位區間常有兩倍差距，所以請往下看到行政區甚至路段層再判斷。
臺南市商用租金行情如何？
店面中位 926 元/坪/月（3,575 筆，區間 579–1,359 元）；辦公室中位 469 元/坪/月（385 筆，區間 374–658 元）；廠辦中位 588 元/坪/月（256 筆，區間 403–912 元）。租金資料來自租賃實價登錄，是實際成交租金而非開價。
在臺南市買店面，投報率實際拿到多少？
以中位數估：30 坪、售價約 477 萬、月租約 27,780 元，表面投報率 6.99%。但要扣三層——空置與招租空檔約 8%（商用招租期普遍比住宅長）、管理與修繕約 6%、稅負約 12%（房屋稅與地價稅按非自用課，租金收入併入所得）。扣完約 5.32%，回本約 19 年。業務報的通常是 6.99% 那個數字。
臺南市哪一區的商用投報率比較高？
中西區 9%（售 12.6 萬/坪、租 945 元/坪）、安平區 8.96%（售 14 萬/坪、租 1,045 元/坪）、新營區 8.88%（售 11.7 萬/坪、租 866 元/坪）、北區 8.67%（售 12.9 萬/坪、租 932 元/坪）、東區 8.07%（售 14 萬/坪、租 942 元/坪）。都已過樣本門檻（買賣至少 20 筆、租賃至少 20 筆）。投報率高通常代表單價低而不是租金特別好，要一起看變現難易度。
為什麼有些行政區只有租金沒有售價？
商用買賣本來就少，一個行政區一年可能只有幾筆。本站設了最低樣本門檻，不足就顯示「—」而不是硬給一個中位數——五筆以下算出來的中位數，換一筆就跳動兩成，不如老實說資料不足。租賃的量通常比買賣大，所以會出現只有租金的情況。
要找辦公室、廠辦，或想買賣出租？
不論是臺南市的辦公室、店面、廠辦，或是想買、想賣、想出租，都可以直接跟我們說。我們會先用實價登錄與租金行情幫你抓出合理價，再媒合在地專業，免費、不綁約。
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