臺南市商用不動產行情
店面、辦公室、廠辦三條線的成交與租金。依實價登錄 5,167 筆商用買賣、 4,002 筆商用租賃，涵蓋 24 個行政區。 （資料截至 2026-07-27）
店面
2,885 筆買賣・3,389 筆租賃中間五成的成交落在 10–26 萬/坪 ，租金落在 565–1,349 元/坪。
近一年中位 22.4 萬/坪（88 筆）， 前一年 20.4 萬， 漲 9.8%。
辦公室
1,399 筆買賣・370 筆租賃中間五成的成交落在 11.7–20.6 萬/坪 ，租金落在 367–648 元/坪。
近一年中位 20.1 萬/坪（88 筆）， 前一年 20.1 萬， 漲 0%。
廠辦
883 筆買賣・243 筆租賃中間五成的成交落在 19.2–33 萬/坪 ，租金落在 403–912 元/坪。
近一年中位 31.3 萬/坪（56 筆）， 前一年 29 萬， 漲 7.9%。
表面投報 6.98%，實拿大概剩多少
以臺南市店面的中位數估一間 30 坪的物件：售價約 474 萬、月租約 27,570 元。 業務報的是第一行那個數字，下面三層是它沒說的。
| 以 30 坪估的售價 | 474 萬 |
| 估計月租 | 27,570 元 |
| 估計年租金 | 330,840 元 |
| 表面投報率（年租 ÷ 售價） | 6.98% |
| 扣空置與招租空檔 商用換租戶的空檔普遍比住宅長，招租期以季計算不稀奇 | −8% |
| 扣管理與修繕 商用裝修折舊快，租客退租後多半要復原 | −6% |
| 扣稅負 房屋稅與地價稅按非自用稅率課，租金收入還要併入所得 | −12% |
| 估計淨報酬率 | 5.31% |
| 以淨報酬回本年數 | 19 年 |
三層扣項用的是市場常見水準的中間值，不是這一區的實測值——沒有公開資料能算出逐區空置率。 真正要評估某一間物件，請以它自己的租約、管理費單據與稅單為準。
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臺南市各行政區商用行情
| 行政區 | 店面 售 萬/坪・租 元/坪 | 辦公室 售 萬/坪・租 元/坪 | 廠辦 售 萬/坪・租 元/坪 |
|---|---|---|---|
| 永康區 | 21.9 ／949 5.2% | 16.2 ／440 3.26% | 24 ／579 2.9% |
| 中西區 | 12.5 ／949 9.11% | 15.4 ／519 4.04% | 18.9 ／664 4.22% |
| 東區 | 13.8 ／936 8.14% | 20.3 ／463 2.74% | 41.1 ／1,124 3.28% |
| 仁德區 | 17.5 ／681 4.67% | 14.8 ／1,154 9.36% | 25.8 ／698 3.25% |
| 北區 | 12.8 ／932 8.74% | 23 ／453 2.36% | 12.5 ／764 7.33% |
| 安平區 | 14 ／1,041 8.92% | 15.1 ／463 3.68% | — |
| 南區 | 19.2 ／912 5.7% | 26.7 ／886 3.98% | 35.4 ／526 1.78% |
| 安南區 | 26 ／886 4.09% | 14.5 | 23.9 ／707 3.55% |
| 新市區 | 26.8 ／1,018 4.56% | 21.2 | 27.5 ／707 3.09% |
| 新營區 | 11.7 ／866 8.88% | 15.8 | 19.9 |
| 善化區 | 24.2 ／893 4.43% | 15.5 | 28.8 |
| 歸仁區 | 40.4 ／658 1.95% | — | 22.2 ／317 1.71% |
| 佳里區 | 12.1 ／668 6.62% | 8.9 | 15.8 ／251 1.91% |
| 麻豆區 | 32.5 ／628 2.32% | 15.5 | 27 |
| 新化區 | 19.1 ／1,091 6.85% | 7.5 | 39 ／850 2.62% |
| 鹽水區 | 14.5 | — | 18.1 |
| 官田區 | — | 18.1 | 22.6 |
| 關廟區 | — ／714 | 9.1 | 11.9 |
| 學甲區 | — ／453 | — | 19 |
| 白河區 | 10.2 ／727 8.55% | — | — |
| 玉井區 | 11.7 | — | — |
| 柳營區 | — | — | 21.8 |
| 山上區 | — | — | 12.6 |
| 西港區 | — | 21.4 | — |
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臺南市商用不動產常見問題
臺南市商用不動產一坪多少錢？
店面中位 15.8 萬/坪（2,885 筆成交，四分位區間 10–26 萬）；辦公室中位 15.8 萬/坪（1,399 筆成交，四分位區間 11.7–20.6 萬）；廠辦中位 25.8 萬/坪（883 筆成交，四分位區間 19.2–33 萬）。商用的單價分散度比住宅大得多，同一區的四分位區間常有兩倍差距，所以請往下看到行政區甚至路段層再判斷。
臺南市商用租金行情如何？
店面中位 919 元/坪/月（3,389 筆，區間 565–1,349 元）；辦公室中位 466 元/坪/月（370 筆，區間 367–648 元）；廠辦中位 588 元/坪/月（243 筆，區間 403–912 元）。租金資料來自租賃實價登錄，是實際成交租金而非開價。
在臺南市買店面，投報率實際拿到多少？
以中位數估：30 坪、售價約 474 萬、月租約 27,570 元，表面投報率 6.98%。但要扣三層——空置與招租空檔約 8%（商用招租期普遍比住宅長）、管理與修繕約 6%、稅負約 12%（房屋稅與地價稅按非自用課，租金收入併入所得）。扣完約 5.31%，回本約 19 年。業務報的通常是 6.98% 那個數字。
臺南市哪一區的商用投報率比較高？
中西區 9.11%（售 12.5 萬/坪、租 949 元/坪）、安平區 8.92%（售 14 萬/坪、租 1,041 元/坪）、新營區 8.88%（售 11.7 萬/坪、租 866 元/坪）、北區 8.74%（售 12.8 萬/坪、租 932 元/坪）、東區 8.14%（售 13.8 萬/坪、租 936 元/坪）。都已過樣本門檻（買賣至少 20 筆、租賃至少 20 筆）。投報率高通常代表單價低而不是租金特別好，要一起看變現難易度。
為什麼有些行政區只有租金沒有售價？
商用買賣本來就少，一個行政區一年可能只有幾筆。本站設了最低樣本門檻，不足就顯示「—」而不是硬給一個中位數——五筆以下算出來的中位數，換一筆就跳動兩成，不如老實說資料不足。租賃的量通常比買賣大，所以會出現只有租金的情況。
要找辦公室、廠辦，或想買賣出租？
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