臺南市善化區博愛路28號
實價登錄與周邊行情 · 本址成交 19 筆 · House ID TW-TN-26902371 · 看地圖 › · 查公司登記 › · 看街景 ›
- 生活機能 21/40 超商、超市、餐飲、醫療、公園密度
- 未來建設 0/15 暫無重大建設
- 學區 0/15 學區資料不足
- 環境純淨 3/15 周邊 8 項嫌惡設施
- 治安 8/15 無區級犯罪統計，以中性分計
開價＝市值估算加上議價空間；市場熱時可拉高、冷時要貼近行情才有買方看。想知道扣掉稅費仲介費實拿多少，用賣房實拿試算；想委託出售可留下資料。
- 屋齡 3 年(太新,近期無機會)
- 電梯建物(整合難度高)
- 7 層
此為公開數據推估的初步指標，實際可行性取決於基地面積、臨路寬度、產權整合意願與都市計畫規定，須由建築師與地政專業評估。
實驗性評分、非投資建議；缺資料的面向不計分。
臺南市善化區博愛路28號最近 12 個月成交 1 筆，每坪中位約 29.5 萬元。成交以華廈(10層含以下有電梯)為主、屋齡約 3 年。善化區全區中位為 17.2 萬/坪，這裡高出約 26%，屬區內中高價位。樣本有限，實際行情請同時對照路段與全區數據。參考善化區近五年平均年變化 +1%，明年此時中位可能落在 21.8 萬/坪上下（僅為外推參考）。
由本站實價登錄數據自動生成，僅供參考。
2020～2026 年間這個門牌共轉手 19 次，每坪單價從 21.14 萬變成 29.5 萬，上漲約 40%。
完工年由屋齡回推、僅為概估；事件彙整自實價登錄、法拍與公開建設資料。
本址歷史成交 · 全部 19 筆
本棟各樓層行情
本棟有成交紀錄的樓層中，7樓最高、每坪中位 22.8 萬元，3樓最低、每坪中位 20.9 萬元，兩者相差 9.1%。點樓層看該層逐筆成交。
| 樓層 | 實價登錄筆數 | 單價中位 | 與本棟中位 |
|---|---|---|---|
| 2樓 | 3 筆 | 21.6 萬/坪 | 持平 |
| 3樓 | 3 筆 | 20.9 萬/坪 | 低 3.2% |
| 4樓 | 3 筆 | 21.7 萬/坪 | 高 0.5% |
| 5樓 | 3 筆 | 21.3 萬/坪 | 低 1.4% |
| 6樓 | 3 筆 | 21.7 萬/坪 | 高 0.5% |
| 7樓 | 4 筆 | 22.8 萬/坪 | 高 5.6% |
附近近期類似行情 · 方圓 500 公尺
本址單價走勢
本址同戶轉手共 1 次 —— 詳見上方「轉手獲利」分頁。
實價雷達 housetw.com 載入周邊實價登錄…
更多篩選與排序▾
交易「特殊」＝親友/員工/共有人/解約等非一般市場交易，價格易失真，預設已排除。
臺南市善化區博愛路28號 時空地圖 · 這個位置的今昔
拉時間軸，看臺南市善化區博愛路28號（北緯 23.1334°、東經 120.2894°）在日治、戰後到現在的地圖樣貌。古地圖由中央研究院人社中心地理資訊科學研究專題中心提供。
古地圖來源:中央研究院 臺灣百年歷史地圖(WMTS)。底圖 © OpenStreetMap。圖磚涵蓋依各年代測繪範圍而異，部分郊區當年可能無測繪。
本址歷史成交（19 筆）
更多
下拉挑條件，清單即時更新；更多條件點「更多」。
本棟逐層價格熱力圖
同棟各樓層成交單價中位，顏色越紅代表越高於全棟中位。本棟樓層溢價約每高一層 +1.9%。
本址持有成本
以本址成交總價中位 667 萬、建物 26.2 坪、土地持分 8.9 坪，貸款八成 · 30 年 · 年利率 2.2% 估算。 地價稅是實際資料（用本址地號的公告地價）房屋稅是估算（以構造與屋齡推估房屋現值）
| 項目 | 金額 | 算法 |
|---|---|---|
| 房貸月付 | 20,261 元/月 | 貸 534 萬・30 年・2.2%，本息均攤（精確） |
| 房屋稅 | 5,545 元/年 | 房屋現值估 462,073 元（鋼筋混凝土造、屋齡折舊 3%）× 自住 1.2%。此項為估算 |
| 管理費 | 1,048–2,358 元/月 | 每坪每月 40–90 元,依社區設施而定。實價登錄沒有這個欄位，只能給區間 |
| 火險地震險 | 1,258–3,773 元/年 | 按建物重建成本估算，與土地無關 |
| 修繕準備 | 5,240–13,100 元/年 | 每坪每年 200–500 元，已含每 15–20 年一次翻新的攤提。屋齡越高越高 |
| 自備款機會成本 | 21,344 元/年 | 自備 133 萬若放定存（1.6%）的利息。隱含成本，不是實際支出 |
對照租金：善化區租金中位每坪 625 元／月，以本址建物坪數推算， 同規格租金約 16,375 元／月。 買下來每月總持有 22,313–24,487 元（房貸含還本，不是純支出；若把自備款機會成本也算進去為 24,091–26,266 元）。
臺南市善化區博愛路28號 這一戶翻新大概要多少
以臺南市善化區博愛路28號的實際條件估算，26 坪，屋齡約 3 年，南部工資，本址成交中位 21.6 萬/坪，區間為市場常見行情，不是報價。
租金行情
買租比約 29 年回本（以善化區租金中位 × 本址成屋單價 21.6 萬/坪推估）。
本址無租賃資料時，以同路段／同行政區為周遭範圍。
到租屋雷達看本址完整租金行情、投報率與周遭租賃 →轉手獲利概況
涵蓋 2020–2026 年（跨 6 年）、共 1 次同戶轉手
已扣賣方各項稅費（仲介約 4%、代書／規費／印花約 1.1%、土地增值稅、房地合一稅 15–45%），取高值保守粗估。契稅由買方負擔不計入。
轉手時間軸 · 賣出時間新 → 舊
看試算明細
- 毛利（賣價 − 買價）
- +168 萬
- 仲介費（賣方約 4%）
- − 28 萬
- 代書／地政規費／履保雜費（約 1%）
- − 7 萬
- 印花稅（0.1%）
- − 1 萬
- 土地增值稅（粗估）
- − 14 萬
- 房地合一稅（持有 5.1 年 · 20%）
- − 24 萬
- 估賣家淨收益（取高值粗估）
- +94 萬
契稅（6% 房屋評定現值）、買方代書與規費由買方負擔，不計入賣家收益。稅費為保守粗估，實際依公告現值、自用優惠與申報而定。
臺南市善化區博愛路28號 時光機 · 回到當年買現在賺多少
本址成交年份不足三年，以下用善化區的逐年單價代算，本址坪數約 23 坪，本址累計 19 筆成交，中位 21.6 萬/坪，最近一筆 2026-01-01。
以 善化區各年成交單價計算（年均），試算坪數預設為臺南市善化區博愛路28號的 23 坪。資料來源：內政部實價登錄／實價雷達 housetw.com
臺南市善化區博愛路28號 產權謄本
實價登錄只記錄「成交了什麼、多少錢」，不記錄「這一戶欠多少、有沒有被查封」。 那些寫在地政謄本裡，需要向內政部調閱。
- 抵押設定：設定幾筆、各欠多少、哪一年設定、是銀行還是民間借貸
- 限制登記：查封、假扣押、禁止處分、預告登記、信託，五項逐一檢查
- 所有權結構：幾個人共有、各持分多少、怎麼取得的、持有多久
- 土地持分：這一戶分到多少地，以及土增稅估算
- 建物明細：建號、建材、層次面積、附屬建物、使用執照字號
資料來源：內政部地政整合資訊服務平台。自然人姓名、統一編號、住址依個人資料保護法遮蔽（第二類謄本法定範圍）。
臺南市善化區博愛路28號 房屋資訊
依本址 19 筆實價登錄成交彙整（型態／用途／樓層取多數、坪數取範圍）。公設比＝(建物面積−主建物−附屬−陽台−車位)÷(建物面積−車位)，為估算，個別產權登記以地政謄本為準。土地公告現值為地政局公告資料（按地段地號），每坪地價＝公告現值×3.30579，為土地稅基非市價。地段地號取自實價登錄土地明細。
本址位於土壤液化中潛勢區。多數情況影響有限，新建物多已依規範設計，老屋可多了解結構與基礎。
資料來源：經濟部地質調查及礦業管理中心 土壤液化潛勢圖（1:25,000 初級），以本址座標套疊判定，僅供參考。
淹水潛勢：本址未落在政府 24 小時 350／500／650mm 模擬淹水範圍內。但模擬僅涵蓋特定降雨情境，且門牌座標精度有限，未列入不代表不會淹水；建議仍向當地里鄰確認過往淹水情形、留意低窪與排水。
優點 4
- 本棟同戶轉手多數獲利（賺 1／賠 0）
- 屋齡新（約 3 年），結構與屋況通常較佳
- 本址成交活絡（19 筆），行情透明、流動性佳
- 高樓層較保值（每高一層約 +1.9%）
需注意 1
- 墓地很近：293 公尺
留意 1
- 單價比 善化區全區高 26%
周邊環境
資料來源 OpenStreetMap，以該點周邊計算，鄉村覆蓋可能不全。
周邊垃圾車
方圓 400 公尺內共 14 個清運點，列出最近的 3 個。時間為表定時間（同點常有下午、晚上兩班），實際以現場公告為準。資料來源：政府開放資料。
地址附近有什麼
臺南市善化區博愛路28號方圓 800 公尺內共 35 處：生活機能（綠）31 處、環境設施（橘）4 處。點標記看名稱與距離。
- 超商7-Eleven132 公尺
- 銀行京城商業銀行144 公尺
- 公園公園153 公尺
- 共享單車YouBike2.0_東關轉角停車場171 公尺
- 超商全家便利商店220 公尺
- 市場善化公有零售市場281 公尺
- 墓地墓地293 公尺
- 超商萊爾富316 公尺
- 共享單車YouBike2.0_善化市場327 公尺
- 加油站善化站 加油站361 公尺
- 充電站Gogoro 電池交換站369 公尺
- 銀行第一商業銀行381 公尺
- 公園公園391 公尺
- 公園公園392 公尺
臺南市善化區博愛路28號 所在的善化區治安概況
善化區整體刑案統計(期間 11410~11507，警政署),為全區數字非本址，僅供區域治安概念參考。
即時空氣品質
最近環境部空氣品質測站即時 AQI,每小時更新。資料來源:環境部空氣品質監測網。
交通與通勤
周邊 1 公里內 0 站、2 公里內 1 站、1 個 YouBike 站。車站含台鐵／捷運／高鐵（OSM）、公車與 YouBike（TDX 運輸資料）；步行時間以 75 公尺/分估算。
以開車路網計算的可達範圍（資料：openrouteservice／OpenStreetMap）。不含即時路況與大眾運輸。
臺南市善化區博愛路28號 與周邊行情比較
臺南市善化區博愛路28號中位單價 21.6 萬/坪，博愛路 21.6 萬/坪，善化區 17.2 萬/坪，本址樣本 19 筆。
本址單價比 善化區全區 高 26% ,比 博愛路高 0% 。（單價中位數比較，單位：萬/坪）
災害與風險查詢
潛勢資料來源：經濟部地質調查及礦業管理中心（土壤液化、活動斷層）、國家災害防救科技中心（淹水潛勢）。以下可輸入地址複查官方原始圖資：
本評估依實價登錄與 OpenStreetMap 公開圖資自動彙整，請實地看屋並諮詢專業。
想出價?先用實價估個合理總價 → 持有這間?免費行情諮詢／我要賣 →臺南市善化區博愛路28號日照與採光分析
依臺南市善化區博愛路28號座標（北緯 23.1334°、東經 120.2894°）計算的太陽軌跡(夏至 / 春秋分 / 冬至),看一年四季陽光從哪邊來、幾點最高。可推測採光與西曬，實際仍受周邊建物遮蔽影響。
太陽位置以 NOAA 簡化天文公式依臺南市善化區博愛路28號經緯度（北緯 23.1334°、東經 120.2894°）計算。冬至正午仰角越低，代表冬天日照越斜、低樓層或南面有遮蔽時越易被擋。本分析未含周邊建物遮蔽，僅供採光方向參考。
臺南市善化區博愛路28號 通勤車程
以臺南市善化區博愛路28號為起點，開車到 2 個主要商圈的車程估算，最近的是台南市區，約 23 分鐘、21.6 公里。
開車車程估算（OSRM 路網，離峰、未計即時路況／停車）。實際通勤含轉乘與尖峰會更久，僅供相對比較。
臺南市善化區博愛路28號 村里長
買價 / 貸款條件（可調）▾
臺南市善化區博愛路28號 AI 健檢
AI 綜合臺南市善化區博愛路28號的 19 筆實價登錄與周邊資料，約 3 秒生成一段白話體檢。
臺南市善化區博愛路28號 常見問題
臺南市善化區博愛路28號最近成交多少？
臺南市善化區博愛路28號實價登錄共 19 筆，權狀中位 21.6 萬/坪，常見 21–30 萬/坪，最新成交 2026-01-01。
臺南市善化區博愛路28號比 善化區 行情貴嗎？
本址單價中位高於 善化區全區約 26%，高於博愛路約 0%。
臺南市善化區博愛路28號樓層越高越貴嗎？
本棟樓層溢價約每高一層 +1.9%；可在本頁「逐層價格熱力圖」看各樓層成交單價。
臺南市善化區博愛路28號租金行情多少、租金報酬率高嗎？
善化區租金中位約每坪 625 元／月，以本址單價中位推算年租金報酬率約 3.5%。租金與售價來源不同（租賃實價登錄／買賣實價登錄），僅供對照參考。
臺南市善化區博愛路28號有土壤液化風險嗎？
本址位於土壤液化中潛勢區。多數情況影響有限，新建物多已依規範設計，老屋可多了解結構與基礎。資料為內政部營建署公布的土壤液化潛勢圖，屬區域性判釋，實際狀況仍以個案地質鑽探為準。
臺南市善化區博愛路28號生活機能好嗎？
本址周邊生活機能分數 52/100，最近超商「7-Eleven」 132 公尺、最近銀行「京城商業銀行」 144 公尺、最近公園 153 公尺、最近充電站「Gogoro 電池交換站」 369 公尺。分數依步行可及範圍內的超商、超市、公園、學校、醫療與交通站點計算。
這個地址的實價登錄可信嗎、多久更新？
資料來自內政部實價登錄，每月更新、本站定期同步，並已排除親友／員工等特殊交易與明顯離群值；同一戶再次成交會標示漲跌與估算賣家收益。
最新成交 2026-01-01 · 總價 688 萬 · 單價 29.5 萬/坪